韩国政府调控房地产政策不彰 房价持续飙升

近期韩国房地产租赁及买卖成交价格不断攀升，房价上升趋势未见放缓。舆论认为，文在寅政府执政4年来，虽多次出台抑制房价举措，但却适得其反，房地产价格持续飙升。房屋租赁市场价格在一年前《房屋租赁保护法修正案》未出台时上涨率为2.4%，实施后上涨率达到了16.7%。

一、文在寅政府为限制高房价出台一系列政策，效果适得其反。

为限制房地产投机行为，政府上调了转让税，对购入后不满一年的转售房屋者征收70%的资本利得税；对一年以上两年以下的转售房屋者征收60%的资本利得税。同时，政府还下调了高价房屋的抵押贷款率（LTV），并提高了银行的贷款要求。

为打击多住房拥有者的囤房现象，政府提高了有关房产的课税。对拥有三套以上或在重点调控地区内两套房持有者征收的最高税率由3.2%提高至6%。今年1月份出台的《所得税施行令》规定，临时性两套住房拥有者出售替代性住房时，由过去的旧房和持有两年以上的替代性住房均享受免税政策，改为第二套住房自卖出一套住房之日起持有超过两年并居住两年以上后，才可享受免税政策。

在租房方面，政府于2020年7月正式实施《房屋租赁保护法修正案》，维护租户续约请求权和规定租金上限。同时，降低对于有实际需求的青年租房群体的租房贷款利率，并放宽了重点调控地区有切实租房需求人员的贷款收入标准。

由于房屋转让所得税及综合房地产税率大幅提高，从今年6月开始，多住宅者为逃避高额税款而选择了赠与。公寓赠与交易件数从文在寅政府上台第一年的4.5%增加到2020年的14.2%。

一系列调控政策不仅没有抑制需求，反而导致市场上房源减少，更加刺激房价上涨。根据韩国KB国民银行数据，6月份首尔中小型公寓平均售价为10.13亿韩元，与文在寅上台前的2017年5月的5.45亿韩元相比，上涨率达85%；今年7月首尔公寓全租平均价格为6.35亿韩元，与去年同期的4.99亿韩元相比上涨26%。全国土地价格和交易量也持续上涨。受贷款、转卖限制等影响，首都圈房价虽持续上涨，但总体交易量呈下降趋势。今年前五个月首尔住宅交易量为9.9万件，比去年同期减少8.3%。同时，地方上非受限地区交易量呈上涨趋势。

二、低收入群体住房愿望更加难以实现。

房价上涨迅猛的同时家庭收入增长缓慢。韩国家庭住宅市价总额由2015年的3521万亿韩元到2020年末增长为5344万亿韩元，增长率达51.7%。而每户家庭的经常性收入由2015年的5197万韩元到2020年增长为5924万韩元，增长率为13.9%。出售价格、租赁价格全线飙升，使实际住房需求者和低收入人群更难解决住房问题。

由于韩国一直以来的量化宽松政策，利率维持在较低点，投资者更热衷于投资房地产。政府的调控政策除了抑制部分投机人士，也增加了实际住房需求人士的经济负担。韩国独居群体的不断庞大也使得租房市场热度不降。政府的调控政策一定程度上保护了租房者的权益，却使得本有房屋转售计划的人群更加不愿出售房屋，同时拥有多套住房的普通人群纳税负担加重，也可能因此将负担转嫁到租房者和买房者身上。

三、韩国政府表示近期不会出台新的房地产政策

尽管社会各界对韩政府房地产调控政策意见较大，但韩国企划财政部相关人士仍表示，不会出台新的房地产政策，将持续推进现有政策实施，对部分政策进行完善补充。洪楠基副总理此前曾表示，将加大住宅供给量，满足实际居住需求，严惩扰乱市场行为。