法媒解读法国房价缘何下跌且市场失灵

【欧洲时报3月23日编译】春天已至，但法国房地产市场依然没有任何改善的迹象：二手房市场放缓、新房市场低迷，就连房屋租赁市场也是难见起色。房地产市场正在发生什么？自年初以来，无论是新房、旧房还是租赁，所有指标都变红了。法国BFMTV电视台对此进行解读。

从什么时候开始二手房价格下降了？

2022年上半年法国二手房价格大幅上涨，而下半年则开始下跌。根据Notaires-Insee指数，在一年时间里，法国二手房价格“仅”上涨了4.8%。自2019年疫情暴发之前以来，涨幅从未如此疲软。

不出所料，2023年开局艰难，与去年下半年类似。房产中介机构MeilleursAgents在其最新研究中指出，自1月初以来，全国房价下跌了0.2%。但更令人惊讶的是，所有地理区域都受到了这次价格下跌的影响，自2014年以来未出现过类似现象。

MeilleursAgents指出，“首都仍然处于下降趋势（过去一个月房价下跌0.4%），而且现在所有排名前10名城市（-0.4%）和前50名（-0.1%）城市均出现类似情况。”

自新冠疫情暴发以来，乡村地区一直扮演着市场火车头的角色，如今这些地方的房价一直下跌（-0.4%）。

加息是罪魁祸首吗？

房地产市场放缓的主要原因是借贷困难和利率快速上升增加了信贷成本。例如，在行业领军企业之一的Cafpi，10年期贷款的平均利率在2月份达到2.57%，15年期为2.75%，20年期为2.8%，25年期贷款利率则升至2.94%。根据作为专业人士参考的最新Crédit Logement/CSA观察所的数据，2023年2月，所有贷款期限的平均利率为2.82%，而在2021年10月的历史低点时仅为1.03%。换句话说，在不到18个月的时间里，房贷利率几乎翻了三倍。

这种冲击导致借款人的房地产购买力急剧下降。因为利率越高，对于相同的月供，获得的贷款就越少。然而，与此同时，房价才刚刚开始小幅下降。在BFMTV电视台，房产中介Century21的老板查尔斯·马里纳基斯（Charles Marinakis）去年1月估计，房价必须下跌10%至12%，“才能从数学上弥补近几个月利率的上涨”。此外，据大巴黎的公证人计算，2022年1月可以买100平方米房子的买家，一年后只能用同样的贷款购买88平方米的房子。

负债率带来什么问题？

几个月来，人们的注意力一直集中在银行房贷最高利率（包括保险费和管理费）上。法国央行决定在2023年初每月更新一次，不过，这也凸显了债务比率问题。

自2022年1月1日起，金融稳定高级委员会的规则限定了房贷期限（25年，新房最高27年）和家庭债务比例（包括保险最高达35%）。银行对申请文件有20%的回旋余地，在某些条件下，银行可以为这些借贷率逾35%的文件提供贷款（主要针对首次购房者购买他们的主要住所）。专业房贷机构Meilleurtaux在其最新的观察中深感忧虑：“在2021年1月至2023年3月间，Meilleurtaux收到的贷款申请文件（债务比率低于35%）的份额从70%下降到56%，仅仅是因为利率上升。”换句话说，“2023年3月未能获批贷款申请的文件占到45%，2年前为30%，2022年初不到35%”。

大量耗能房产待售？

对能耗的担忧和对该类房产所有者更严格的监管也对市场不利。《气候和韧性法》规定逐步禁止出租能耗密集型住房。自1月1日起，在法国大都市，能耗超过450千瓦时/平方米/年的房屋就不能再出租。相当于根据能耗评估分类（DPE）中的G类。该租赁禁令（针对主要住宅）将在2025年1月1日逐步扩大到所有G类住房，然后在2028年扩大到F类，最后在2034年扩大到E类。

许多无力进行改造的业主已决定出售其房产。因此，行业专业人士注意到，从2021年开始有能耗为F类和G类住房大量出售，同时，同类租赁广告的数量也在下降。这也压低了二手房的购买价格。

为什么新房市场低迷？

与此同时，新房市场正显示出真正的疲软迹象。法国建筑联合会（FFB）住房部在2月底透露，新房总销售下降了31%，在去年第四季度甚至暴跌38%，成为“过去十六年来最糟糕情况”。别墅群销量“暴跌22.2%，为6100套，是过去22年来最差的年份”。而集体性住宅（公寓）的销量下滑14%，上一季度更是大跌30%，“下降至2020年新冠疫情期间的水平”。FFB估计，所有类型加在一起，“一年内减少了71000套新房”。

至于原因？根据FFB Habitat的说法，这是由于“多种因素叠加”：“建筑成本和土地价格持续上涨，房屋所有权和租赁投资的支持系统减弱，以及利率迅速大幅上调”。

租赁市场身陷困境？

租赁市场也开始出现放缓迹象。Clameur观察所指出，在投资人方面，租金上涨速度低于通胀。在过去5年中，在全国范围内，租金上涨了7%，而同期的累计通胀率超过10.5%。与此同时，购买价格上涨了近30%。总体而言，价格上涨如此之多，以至于Clameur只能看到平均租金盈利能力下降，从5年前全国5.8%总回报率（扣除费用和税之前）降至如今的5%。这可能会让潜在投资者望而却步。

在租户方面，Clameur也注意到问题的开始。租金肯定会上涨，但会慢于购买价格上涨速度。随着去年年中开始利率上升，许多本打算买房的人只能依然做房客。流动性降低，租赁供给减少，进而租房市场周转正在放缓。