【安永洞察】房地产行业应对ISSB《国际财务报告可持续披露准则第2号——气候相关披露（征求意见稿）》解析

前言

2022年3月31日，国际可持续准则理事会（ISSB）发布了两份国际可持续披露准则（ISDS）征求意见稿，即《国际财务报告可持续披露准则第1号——可持续相关财务信息披露一般要求（征求意见稿）》（以下简称“S1 ED”）和《国际财务报告可持续披露准则第2号——气候相关披露（征求意见稿）》（以下简称“S2 ED”）。

征求意见稿使用了与气候相关财务信息披露工作组（TCFD）一致的框架，从治理、战略、风险管理、指标和目标四个维度着手披露可持续相关信息，其中S1 ED要求公司披露其面临的所有重大的可持续相关风险和机遇，并披露与之相关的财务信息；S2 ED在以气候相关风险和机遇为重点的基础上，参考可持续核算准则委员会（SASB）的行业分类标准，除了通用的7个指标外，另向11个行业类别下的68个细分行业要求提出了披露指引。

作为国民经济的基础性和先导性产业，房地产是中国一大支柱性产业。受近两年疫情的影响以及国家“房住不炒”主基调的行业政策和金融环境、经济下行等多重因素的制约，房地产行业整体在供需侧都经历了深度调整，行业发展呈下行趋势。与此同时，房地产行业还面临着国家低碳发展政策的进一步压力。作为碳排放的主要领域之一，城乡建设及其建筑全过程碳排放总量已成为全社会碳排放的重要组成部分。中国建筑节能协会发布的《2021中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示，2019年全国建筑全过程碳排放总量约50亿吨二氧化碳，对应占全国碳排放的比重约达50.6%。随着国家“双碳”目标的提出及城乡建设领域碳达峰实施方案的落地实行，房地产行业亟需节能降碳转型，实现可持续绿色发展。

S2 ED详细描述了对房地产行业的气候相关信息披露要求，并在附录二——行业披露要求中援引2018年版本GRESB® （Global Real Estate Sustainability Benchmark，全球房地产可持续评估体系）的《房地产评估参考指南》作为参考标准，并明确其每年任何更新均应同步为S2 ED附录二的更新。为回应社会期待，加速房地产行业低碳化转型，本文将借助S2 ED的相关内容，着重分析征求意见稿中对房地产行业的气候相关信息披露要求，以帮助行业从业人员及各利益相关方了解应对S2 ED的具体要求及行业潜在发展趋势。

治理

在治理方面，S2 ED披露的目标是使通用目的财务报告使用者了解企业监督和管理气候相关风险和机遇时所用的治理流程、控制措施和程序。

为满足此目标，企业应披露关于负责监督气候相关风险和机遇的治理机构（可包括董事会、委员会或其他同等治理机构）的信息，以及关于管理层在这些流程中的角色的信息。

房地产企业对项目的操盘运营涉及建筑的设计、建造、运营乃至全供应链等多个领域，其中产品设计、工程管理、商业运营、成本采购等多个部门均需就可持续相关议题及潜在风险进行有效管理，如产品质量及安全、员工健康及安全、供应链劳工标准。同时，多数房地产企业属于重资产企业，对于气候变化可能带来的潜在物理风险及转型风险的有效识别、评估、处理及持续监控也将为企业带来重要管理意义。

目前国内部分房地产公司尤其是港股上市企业，大多已设置了环境、社会及治理（ESG）专业委员会，开展ESG风险评估、制定ESG 战略目标、披露ESG表现等工作，并将对董事会的ESG专项培训提上日程，从上至下贯彻提升对ESG治理的认知。部分企业通过额外聘请经济学、环境领域的专家担任非执行董事，并结合双碳、气候变化专项议题进行研究，促使ESG治理水平及气候变化应对治理得到切实提升。

战略

从战略层面，S2 ED的目标是使通用目的财务报告使用者了解企业应对气候相关重大风险和机遇时所制定的战略。

为实现此目标，企业应披露气候相关风险和机遇，战略和决策，财务状况、财务业绩和现金流，以及气候适应性四部分内容。

01气候相关风险和机遇

S2 ED将气候相关风险分为两个基本类别，物理风险和转型风险。对于房地产行业企业，各运营所在地尤其是重资产区域需要充分考虑气候变化可能带来的极端天气及后续潜在风险；除此之外，企业也需实时跟进国家及地区政策，结合考虑并分析技术发展及市场因素可能带来的风险，以便管理应对。下表展示了房地产行业企业常见的物理风险及转型风险：

房地产行业企业常见物理风险及转型风险

近年来，推行发展绿色建筑已然成为房地产企业产品标准的一大趋势，这也是S2 ED中对于房地产行业要求的要素之一。作为S2 ED中三大披露主题之一，资源效率设计部分要求房屋建造商公开披露通过第三方多属性绿色建筑标准认证的房屋数量以及参考的建筑标准。该绿色建筑趋势不仅为房地产企业开发的建筑标准提出更高一层要求，也代表着先行推行绿色建筑的房地产企业或可迎来新的政策及市场机遇。目前主流绿色建筑认证标准主要包括美国能源与环境设计先锋 (LEED认证标准)，中国绿色建筑评价标准，英国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）以及香港建筑环境评估法（HK-BEAM Plus）。值得注意的是，国家住房和城乡建设部已发布《建筑节能与可再生能源利用通用规范》（GB 55015-2021）并于2022年4月１日起实施。该节能新规对包括建筑碳排放、可再生能源利用、新建建筑节能设计在内的标准要求都进行了较大幅度提升，并作为全文强制标准率先推行。随着该节能新规的出台，精细化碳排放和能耗数据管理、建筑低碳技术研发、建筑可再生能源布局以及绿色采购的行业进化方向逐渐明晰，部分地产企业也在积极加快布局，以期迎来新的发展机遇。

02战略和决策

基于已识别的气候相关风险和机遇，企业需要就风险和机遇类型进行针对性分析及评估，从产品设计创新、供应链采购管理、低碳技术应用探索乃至资产组合管理策略等方面进行战略性调整及资源分配。为使通用目的财务报告使用者了解与气候相关的风险和机遇对企业的影响，S2 ED要求企业需对应披露相关应对策略。下表展示了房地产行业企业应对气候变化风险及机遇的部分策略调整方向：

房地产行业策略调整方向

03财务状况、财务业绩和现金流

财务方面，S2 ED要求企业应披露气候相关重大风险和机遇对财务状况、财务业绩和现金流量的影响，包括短、中、长期对财务规划的预期影响。企业相关披露信息应尽可能采用定量信息，单个金额或区间范围均可被接受。对于房地产行业企业，气候相关风险因其影响不确定性需重点识别评估，部分潜在财务影响示例可参考下表。

房地产行业气候相关财务影响示例

04气候适应性

结合气候相关风险与机遇的财务影响分析及气候应对策略评估，S2 ED还重点要求企业披露其经营战略应对气候变化可能带来的一系列变量的适应性。相关气候适应性应尽可能通过情景分析对应评估，目前国际能源署（IEA）和政府间气候变化专门委员会（IPCC）已有现成的情景模型可供企业参考。IEA根据升温目标和能源政策制定了“既定政策情景”、基于各国气候目标已制定但尚未实现的“已宣布的承诺情景”和基于1.5°C升温目标的“2050年净零排放情景”。IPCC考虑了社会经济发展状况的5个共享社会经济路径（SSPs）情景，定量描述气候变化与社会经济发展路径之间的关系，反映未来社会面临的气候变化适应和减缓挑战。

基于气候适应性分析结果，企业应重点披露其对战略的影响、相关分析中考虑的重大不确定性领域以及企业根据气候发展调整其短期、中期和长期战略和商业模式的能力。房地产企业可通过衡量资产在已识别的气候相关风险潜在影响下的适应水平评估自身气候适应性，在新项目规划及设计阶段即考虑纳入极端天气抵御措施以提高资产抵抗力，并制定应急方案，维持高效的应对能力。

风险管理

在风险管理方面，S2 ED披露的目标是使通用目的财务报告使用者了解识别、评估和管理气候相关风险的一个或多个流程。

为实现此目的，企业应披露的内容包括如何识别气候相关风险和机遇，如何有针对性地评估此类风险发生的可能性及其影响，如何确定气候相关风险的优先顺序，如何确定输入参数，以及如何将气候相关风险与机遇融入企业的整体风险管理流程等。

就气候相关风险对房地产行业企业可能带来的影响，S2 ED要求企业披露完善的对应风险管理流程,包括识别、评估及管理气候相关风险和机遇的流程，及如何融入企业风险管理系统。在企业实践中，多采用TCFD披露框架进行分步骤披露，即基于ESG治理结构，进行情景分析后，结合利益相关方评估进行风险排序，并结合如开发、投资、运营等主营业务进行业务热点风险评估。部分领先企业已设置明确的内部风险管理和控制体系，将气候变化相关风险及机遇纳入企业整体风险管理体系，在日常运营中进行积极管理，如开展识别包括暴雨、台风、洪水等物理风险对业务的影响，从设计及运营多维度应用防御性措施，并定期评估更新应对政策、技术、市场等转型风险，如提升绿色建筑设计标准，加强采购管理尽职调查，加大低碳技术研发投入等。未形成常态化风险管理体系的企业还可通过聘请第三方气候顾问团队进行专业化的风险管理咨询，确保管理体系的迭代更新和有效性。

指标和目标

在指标和目标方面，S2 ED披露的目标使通用目的财务报告使用者了解企业如何计量、监督和管理其气候相关重大风险和机遇。这些披露信息应使使用者了解企业主体如何评估其业绩，包括在实现其设定的目标方面取得的进展。

为实现此目标，企业应披露S2 ED中明确的跨行业指标和特定行业指标，其他企业自行采用的指标，以及企业为应对气候变化风险和机遇设定的目标。

✓跨行业指标

S2 ED规定了下列七类跨行业指标，并要求所有企业进行披露。

跨行业指标清单

✓行业特定指标

S2 ED针对各特定行业的披露要求，制定了附录二——行业披露要求。行业披露要求沿用了SASB准则，包括行业分类、披露主题、指标、技术协议以及活动指标。其中，房地产行业特定指标涉及的术语均与2018年GRESB®《房地产评估参考指南》保持一致，并随之更新。

房地产行业可持续披露主题和指标

相对于其它行业，S2 ED对房地产行业披露的指标数量相对较多，覆盖能源、水资源、租户管理乃至整体气候变化适应的各个层面,且各指标要求进一步根据业态分类统计定量信息。为满足该指标体系披露要求，房地产行业企业需复核现有建筑设计标准及信息管理系统，针对性进行统计口径梳理及完善。

✓目标

S2 ED规定企业需披露为减缓或应对气候相关风险，或最大程度利用气候相关机遇而设定的目标。对于每个气候相关目标，企业应披露下表中各项要素。

气候相关目标披露内容

在全球应对气候变化及国内双碳政策稳步推行的大背景下，部分领先企业已设定中长期范围1、2温室气体减排目标。房地产行业企业可根据长期目标的牵引作用，结合自身情况与市场需求，在符合企业发展战略规划的前提下选择制定保守、中性或进取的可持续发展目标，如绿色建筑认证覆盖率、可再生能源使用百分比、温室气体减排、废弃物减量百分比等目标。

结语

在ESG发展风口之下，各行各业已就可持续发展陆续加快布局，并就应对气候变化为导向的信息披露展开行动。随着政策发展及企业运营对气候变化认识的不断加深，可持续信息披露要求已愈加细致，房地产行业企业应当做好准备，随时跟进国际国内的相关政策和披露准则的变化，识别风险、抓住机遇，在保障经济利益的前提下创造更大的社会效益。

参考文献：

1. 《国际财务报告可持续披露准则第2号——气候相关披露（征求意见稿）》

2. 《国际财务报告可持续披露准则第2号——气候相关披露（征求意见稿）》附录二——行业披露要求

3. 《国际财务报告可持续披露准则第2号——气候相关披露（征求意见稿）》结论基础

4. 《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，住房和城乡建设部

5. 《2021中国建筑能耗与碳排放研究报告》，中国建筑节能协会

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