专家提议提高多套公寓业主的税收以降低塞尔维亚房产价格

《今日报》9月22日报道，塞尔维亚的住房日益昂贵，许多人买不起公寓。“迈向塞尔维亚公平住房政策”报告的作者博扬·弗拉尼奇（Bojan Vranić）、伊万·斯塔诺耶维奇（Ivan Stanojević）、米哈伊洛·加吉奇（Mihailo Gajić）认为，造成这种情况的主要原因是形成了阶层分化，一些人拥有几处房产并利用它们牟利，另一部分人却在努力寻找自己的生活居所，这是九十年代房地产市场自由化的结果。

该报告认为，塞居住成本从社会主义国家时代欧洲平均水平的4%增加到了2017年的 30%。住房政策的目标应该是为广大市民提供居所，有必要减少来自投资动机的房地产需求。这种过度的住房需求人为地抬高了房价，使大量市民无法负担居住成本，迫使他们接受更糟糕的解决方案，即居住在面积较小、位置较远、公共基础设施欠发达的公寓甚至酒吧、车库或地下室等不具备居住条件的空间。

该报告提议利用税收政策作为实现这一目标的工具。首先是通过增加增值税，使购买公寓作为投资或出租的成本更高，同时提议增加房屋所有者第二套及更多房产的房产税。此类税收政策将使购买和拥有自住房更容易、更便宜，同时使购买住宅用作商业空间、投资或储蓄的目的更困难、更昂贵。该报告提议不再对第二套房适用10%的特殊增值税税率，而是按20%的常规增值税税率征税，并对所有后续的房地产征收累进税，比如对第三套房征收40%，第四套房征收80%，第五套房征收200%，这将使囤积公寓无利可图。另外，建议对业主持有但不住的房产提高房产税，对第二套房的房产税增加两倍，第三套房的房产税增加三倍，以此类推，以便让持有房产变得昂贵并鼓励业主出售以降低房产价格。

从经济角度来看，这将使资本从房地产转移到其他领域。此外，房地产市场的流动性会增加，目前很多情况下都是“捆绑购买”，人们经常卖出一处房产并用收到的钱购买另一处房产。目前，购买住宅甚至整栋建筑是一种安全的投资，因为人们预计它们的价格会在未来上涨，所以会保持空置使这部分房产“退出”市场，这迫使其他潜在的买家只能转移到更远的地方并进一步推高租金价格。