全球多国楼市动荡 英法等主要欧洲市场房价正在失去上涨动力

全球多地动荡的房地产市场给世界经济再添风险，美媒认为，这是因为利率上升侵蚀家庭财务，并可能加剧物价下跌的情况。

47个住房市场较一年前出现降温

中新社报道，2日，亚洲房产科技集团居外IQI发布的2022年三季度全球房价指数报告显示，由于西方各国利率上升、通胀飙升、全球经济放缓和乌克兰危机导致的供应链中断等不利因素，去年三季度全球楼市集体“熄火”，房价大面积降温。

该机构指出，大多数国家的高通胀率造成了一种假象，即全球房价仍在上涨。在已公布2022年三季度住房统计数据的62个国家和地区市场中，仅6个市场名义房价下跌。但实际上，如果扣除通胀因素，62个市场中，仅23个市场实际房价同比上涨，39个市场的实际房价同比已下跌。与一年前相比，62个市场中，47个住房市场出现降温。例如，立陶宛2022年三季度名义房价同比大涨22.77%，但扣除通胀因素，当地房价下降了1.09%。同期，在阿根廷布宜诺斯艾利斯，名义房价仅下跌7.11%，但经通胀调整后，当地实际房价暴跌49.25%。

从重点国家和区域来看，美国房价涨势已急剧减弱。加拿大楼市也在迅速转冷。2022年三季度，该国11个主要城市的实际房价与去年同期相比仅上涨1.75%。

欧洲的房价繁荣似乎已走入尾声。报告指出，在30个欧洲市场中，只有7个国家房价在2022年三季度表现出比一年前更强的势头（增速加快或跌幅收窄）。英国、法国等主要欧洲市场房价正在失去上涨动力，而德国、西班牙和意大利的实际房价出现下跌。

在房地产需求下降的情况下，亚洲住房市场走弱，在该机构调查的15个国家和地区市场中，只有5个市场的实际房价有所上升。

在这份报告中，2022年三季度，房价涨幅最大的国家和地区或代表城市是，土耳其（+57.64%）、越南胡志明市（+22.35%）。房价同比跌幅最大的是阿根廷布宜诺斯艾利斯（-49.25%）、斯里兰卡科伦坡（-31.37%）。

房价下滑或损害消费者信心

综合彭博社、新加坡《联合早报》报道，美国住宅市场滑坡持续进入第五个月。房价下滑可能损害消费者信心，曾在去年全球经济中成为罕见亮点的家庭支出可能就此承压。此外，随着开发商缩减项目以应对房价下跌、需求减弱及借贷成本上升，投资也可能受到冲击。

在美国，去年抵押贷款利率的上升给房地产市场带来了寒意，全年二手房销量创十多年以来最大年度降幅。这令房价承压，尤其是在旧金山等地。

彭博行业研究分析师Kristy Hung称，这些措施在年中之前不大可能给销售带来提振。

澳大利亚和新西兰两国的房价也下跌不止，业内预计下滑势头可能会继续，因为这两地的楼市都还未完全消化去年利率飙升带来的冲击。

许多新西兰家庭使用的是固定利率按揭贷款，新的更高利率还未适用生效。因此，经济学家预计，房价将再跌，到2024年初将比2021年末高点下跌至少20%。

房地产数据与分析公司CoreLogic的数据显示，新西兰首都惠灵顿的房价已经同比下跌18.1％。在最大城市奥克兰，房价下跌了8.2％。

在澳大利亚也是类似景象，据彭博行业研究的一份报告，随着有些按揭贷款今年转成更高的浮动利率，购房者还贷激增势必会拖累消费。

据分析师Mohsen Crofts和Jack Baxter的报告，当购房者的超低固定利率到期，15％的住房贷款的还款额可能激增80％以上。他们估计家庭收入受到的冲击幅度，相当于零售额的2.2个百分点。

2023全球房地产市场怎么走？

上海《第一财经》报道，瑞士信贷亚太区财富管理部副主席陶冬认为，判断2023年全球楼市的走势，两件事非常重要。一是利率是不是持续高企不下，第二是楼盘供应情况。

陶冬指出，房地产周期和经济周期并不一致，比如美国平均每两个经济下行周期才有一个房地产下行周期，关键看供应周期。关于供应，各个国家的情况很不相同，美国房地产价格在疫情期间涨幅惊人，不过加息开始后二手房销售迅速萎缩。美国的房价传统上对按揭利率并不敏感，但对供应情况很敏感。面对突然改变的利率环境，地产商迅速调整了投资计划，建筑量连续几个季度暴挫。这样拖累了经济增长，不过也减少了供应，为市场调整提供安全垫。

美国、日本和多数欧洲国家都没有过多的住宅供应，楼市的周期性调整比较可控。英国、德国和法国的住宅供应量接近历史最高水平，加上欧洲央行和英国央行激进式加息，一场价格调整难以避免。加拿大、澳大利亚和新西兰的供需关系更令人担心，市场的脆弱性更高。瑞信的房地产脆弱性模型显示，日本房价下跌风险很小；美国和欧元区多数国家有风险但不大；英国的脆弱性不高，但是货币环境转差；澳大利亚和加拿大的风险很高。