已下调约8％ 渣打银行： 新加坡楼价接下来顶多再跌10％

据新加坡《联合早报》11月25日报道，渣打银行的一份报告指，香港和新加坡两地的楼市走势，大致符合房地产市场中常见的18年周期循环。两地房屋市场同样在1996年至1997年间见顶，但新加坡已经在2013年见顶并开始下滑，而香港仍处于价格巅峰。

渣打银行认为，新加坡的楼价已经下调大约8％，接下来顶多再跌10％。这是考虑到新加坡的楼市泡沫化情况没有香港严重，特别是在房屋的估值方面。另外，新加坡的楼市也不像香港那样仰赖中国的经济，对美国联邦储备局的加息也没有那么敏感。

虽然香港的楼市明显泡沫化，自2008年以来楼价攀升190％，但渣打银行认为，香港的楼价不会像上一轮亚洲金融危机那样暴跌65％。

这是因为香港的经济基础稳定，而且联储局应该只会在2016年至2017年加息不到一个百分点。因此它预测，未来两三年内的香港房价只会下调一两成。

渣打银行昨天发表的48页“亚洲房屋：乘搭周期循环”（Asian Housing: Ride the cycle）报告也研究了中国和韩国等的房地产市场。

研究指，全球许多主要的房屋市场，例如英国和美国，都会遵循一个平均18年的房屋周期，从房价的最顶点至下一个房价的最顶点，一般会分隔15年至20年。例如英美楼市上一次就在2006年至2007年见顶，距离1989年至1990年的巅峰刚好约18年。

“房屋周期一般比经济周期长，可能是因为它们受到价格期望影响，特别是投机活动。房价一旦显著调整，需要较长的时间来冲淡人们的记忆，吸引炒家或者是新一代的买家再度进场。”

不过，渣打银行的研究发现，韩国的房屋市场并不符合这种长期的房屋市场周期。实际上，在各个亚洲房屋市场当中，它完全没有出现泡沫，而且还是少数价格正在增长的国家。

中国没出现价格泡沫

至于中国的房屋市场还相当新，没有足够的数据来论证长期的走势是否符合大多数发达市场的18年周期循环。

渣打银行说：“我们的观点是，中国并没有出现价格泡沫。虽然一些地区可能有些价格泡沫化，但是强劲的收入增长大致抵消房价的涨幅。不过，大量的土地发放却造成房屋建筑市场出现泡沫，带来严重的供应过剩，情况在三四线城市特别明显。过去两年来，房价已经下跌28％。住房建筑活动已经感受到房价的疲弱。”

报告也估计，2014年中国大约有900万套未售的房屋，另外有4000万至5000万套已经售出，但却没有人居住，被人们持守作为投资的“空房”。它相信，中国将不断城市化，再加上人民收入增加、政府放宽户口政策，长期房屋需求还是很高。

渣打银行认为，中国的建筑业将在2017年后开始复苏，中国的房屋需求也会在未来几年内继续攀高，直至2020年才因为人口增长见顶和城市化放缓而减退。中国预计会在2030年之前再建多1亿5000万套住房。