消费活力篇：《2025全球商务区吸引力报告》系列洞察

摘要

《2025全球商务区吸引力报告》指出，“消费活力”作为商务区八大吸引力维度之一，已成为衡量全球商务区综合竞争力的重要基准，其表现直接影响人才留存、资产价值与城市活力。在这一维度的全球排名中，中国商务区表现尤为突出，北京 CBD、广州天河 CBD 与上海浦东陆家嘴均跻身全球前十，凭借高密度的服务供给、持续焕新的消费场景以及更紧密的产城融合，持续引领全球趋势。整体来看，中国商务区正以不同侧重探索消费增长的新模式，推动城市功能与经济动能的再平衡，呈现出因地制宜、特色化发展的“多点开花”格局。

《2025全球商务区吸引力报告》（2025 Global Business Districts Attractiveness Report，以下简称“报告”）于近日正式发布，该报告由全球商务区创新联合会（GBD Innovation Club）发起，安永（EY）与城市土地学会（ULI）共同编制，涵盖人才、市场接近度、影响力、外部条件、办公空间、消费活力、创新与可持续性八大吸引力维度。

消费活力成为商务区竞争力“新赛场”

报告显示，随着混合办公模式的普及与人才流动机制的成熟，商务区竞争力的差异日益体现在“感知价值”层面，即由城市体验、生活便利度与消费吸引力所共同构成的整体氛围。在此背景下，“消费活力”已从传统的配套性要素演进为战略性核心维度，成为影响企业与人才选址决策的关键变量。

从人才吸引的角度看，高密度、高品质的城市配套是塑造人才友好环境的关键。报告指出，后疫情时代商务区能否成功吸引人才重返办公场所，越来越取决于其是否能提供全天候的城市体验，实现真正意义上的24/7运营。数据显示，全球商务区的员工到岗率仍远低于疫情前水平，约60%的全球办公人群倾向于采用混合办公模式，平均每周远程工作2.3天。在这样的趋势下，员工对灵活性、身心健康以及富有活力的城市环境的需求持续上升。综合办公、居住、零售与休闲功能的复合型开发模式因此加速兴起，通过打造全天候的复合社区，更好回应科技人才对生活平衡与城市活力的双重期待。

从资产价值的角度看，当前全球商务区正着力提升城市品质与活力，积极打造“中央社交区”，借助居住、休闲与生活配套的融合来创造更具吸引力的城市空间。报告指出，在企业更为精细化成本管理、市场需求持续调整的背景下，投资者正重新审视标志性资产的价值逻辑：他们为“高度”与“声望”所付出的溢价是否仍具有合理性？这一变化进一步强调了环境品质、配套服务、品牌声誉等空间“软实力”在资产吸引力评估中的关键作用。

报告调研结果也进一步印证了这一趋势，37%的受访企业高管认为“工作-生活-休闲”一体化融合的环境是企业选址决策中“非常重要”的吸引力因素，揭示了消费活力已成为商务区推动企业落地、构建人才友好生态的关键标志。值得一提的是，不同区域在该维度呈现出显著偏好差异，其中亚太区的从业者偏好活力环境的比例达44%，美洲为38%，欧洲、中东及非洲地区为30%，反映出亚洲商务区在推动消费活力、打造工作生活一体化空间方面的投入与重视程度更为突出。

指标体系及排名解析

“消费活力”作为报告八大吸引力维度之一，主要衡量商务区在城市体验、服务供给与功能融合方面的综合表现。从评价逻辑上看，这一维度的核心指标（权重为3的指标）包括商务区内零售服务密度、餐饮服务密度、常住人口数量与就业人口数量比例，以及所在城市在美世（Mercer）全球生活质量榜单中的排名；重要指标（权重为1的指标）则涵盖商务区内医疗、育儿及邮政服务密度、文化与体育设施数量、公共自行车共享点数量、常住人口数量，以及所在城市生活成本排名、安全指数等。

这些指标的设置背后，对“消费活力”与商务区竞争力之间的结构性关系进行了深刻反映。例如，常住人口规模和常住人口与就业人口的比例，体现了区域职住关系与日常消费基础：职住越融合，区域越可能形成稳定的消费圈层，从而提升全天候的场景活力。零售、餐饮、文化与体育设施密度则揭示了商务区的多元消费供给能力，不仅满足高端商务人群的品质需求，也为年轻人才营造更具吸引力的生活方式，成为商务区留住人才、提升黏性的关键动力。公共自行车点位、安全指数与生活成本等更偏向区域基础环境的指标，则从另一侧面反映出“城市宜居性”如何支撑区域形成健康的消费生态与公共空间活力。

在这一评价框架下，全球最终排名呈现出一个清晰趋势：那些职住融合度更高、生活服务供给更完整、消费场景更具创新力的商务区，在本次“消费活力”排名中明显占优。例如，位列第一的圣保罗保利斯塔大道，是典型的“文化商业复合型”商务区，其定位不仅是办公走廊，更是巴西最具活力的文化经济动脉之一。与此同时，欧洲与亚洲的商务区同样表现强劲，例如北京CBD、法兰克福银行区等区域均凭借多元业态、高密度服务和逐步增强的公共空间品质跻身前列。

相对地，生活成本高企、住房供给不足、消费功能单一化的传统商务区，则排名相对落后。以伦敦为例，尽管伦敦是全球顶级商业城市，但其在美世（Mercer）全球生活成本排名中位列前十，是全球生活成本最高的城市之一。在此背景下，其所拥有的两个核心商务区，即伦敦金丝雀码头与伦敦金融城，在“消费活力”维度分别位列第22位和第25位，其中伦敦金融城的居民与雇员比例仅为1:79，在本次评估的30个商务区中处于最低水平。

值得注意的是，在消费活力维度，中国商务区的表现尤为亮眼。北京CBD、广州天河CBD与上海浦东-陆家嘴分别跻身全球前十，使中国成为全球进入前十数量最多的国家。其中，北京CBD排名全球第2、亚洲第1；广州天河CBD位列全球第4，上海浦东陆家嘴排名第7；香港中环亦进入全球前列，位列第11。得益于北京、上海、广州等城市持续推进国际消费中心城市建设、不断优化消费环境，中国核心商务区已实现高端商业与国际品牌的高度集聚，形成了具有全球竞争力的多元消费生态。

全球视野下的中国样本

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北京CBD：持续巩固“全球消费引力场”地位

作为中国在本次“消费活力”维度中排名最高的商务区，北京CBD的优势主要来自其高密度的服务供给以及持续焕新的消费场景。报告特别引用了国际著名建筑、设计及规划公司Gensler于2023年的用户体验研究数据，其中96%的受访者认为北京CBD提供了卓越的综合体验，这一比例远高于亚洲乃至全球其他同类商务区。

在服务供给方面，北京CBD持续打造全球生活方式的交汇之地。作为北京国际消费中心城市建设的主承载区，北京CBD正在打造国际化要素最集中的国际级商圈，拥有丰富的商业体量与品牌资源，餐饮、咖啡以及文化设施呈现高集聚特征。区域内聚集国际品牌1000余个，首店吸引力持续提升。根据报告采集的餐饮、零售、文化与休闲设施密度等关键指标，北京CBD在多个指标均处于国际领先水平，有效支撑了日常消费的高活跃度。

在场景创新方面，北京CBD以新场景、新业态重塑城市生活方式。北京CBD持续通过活动策划和场景更新增强公共空间吸引力，例如消费活动、主题市集、限时步行街等，使商务区更具开放性和生活氛围。区域内连续举办“北京CBD焕活节” “CBD青年咖啡节” “CBD精酿啤酒节”“北京辣节” “北京热狗节”等创意活动，打造“24小时不打烊”的创意消费舞台和游玩场景。

在数字化消费方面，北京CBD加强智慧商圈、智能管理和数字艺术等领域的探索。5G与VR/AR等创新技术在国贸、华贸等重点商圈率先应用，智慧商圈大数据平台可对消费、人流与交通数据进行智能分析，提供更精准便利的消费指引、安全管理以及智慧停车服务。同时，区域不断将数字艺术融入商业与文化空间。多个数字艺术空间及沉浸式数字艺术展陈落成北京CBD，有效提升区域艺术及高端消费氛围。

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广州天河CBD：产城融合推动消费自然生长

广州天河 CBD在“消费活力”维度位列全球第四、亚洲第二，其表现背后是区域长期坚持“产城融合、职住平衡”规划理念的积累与兑现。本年报告的关键发现之一，是46%的全球商务区利益相关方将保障性住房短缺，视为商务区未来发展的主要风险之一。因此，居住功能融合度更高的商务区在本次“消费活力”维度的表现尤为突出。报告中特别提及广州天河CBD在这一指标上的表现，其商务区内居民与雇员比例达到1:6，充分体现出居住、办公、生活在空间上的高度融合，从侧面验证了其消费活力表现的结构性基础。

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香港中环：高成本约束下的消费韧性

香港中环在本次消费活力维度中排名第11位，依然保持国际金融中心所特有的高品质消费特征，但其表现也反映出典型的“高成本型商务区”的结构性挑战。香港中环在零售密度、餐饮品质、文化艺术资源方面依旧具有强竞争力，近年来新近落成的艺术馆、精品酒店及高端生活方式项目进一步强化了区域消费体验, 中环街市、大馆、PMQ元创方构成的“文化三角”更是存量商业保育活化项目的代表。然而，报告特别指出，香港是全球生活成本最高的城市之一，加之住房保障有限、居民比例偏低，使中环的职住关系较难达到复合型商务区的要求，影响了部分评价指标表现。

启示与展望

总体来看，《2025全球商务区吸引力报告》消费活力维度的排名揭示，中国商务区正在形成以复合功能、高品质消费体验、数字化场景创新为特征的全球领先模式，以更具包容性和温度的城市空间重塑商务区吸引力。这种从“功能区”向“生活圈”的加速转变，不仅提升了商务区的宜居性与亲和度，也为全球城市如何在经济复苏压力下重塑吸引力、重建人与城市关系提供了新的思考路径。

未来，商务区的竞争将更侧重于能否通过业态创新、空间重构与数字赋能，实现消费场景与生活需求的深度契合。随着我国对国际消费中心城市建设的持续投入，中国商务区有望为全球提供更多融合温度与效率的发展范式。

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