法国售租房市场冰火两重天

由于销售市场萎缩、能耗规范限制等因素，法国房地产租赁行业目前正经历着一系列变化。随着建筑市场滑坡和旧房交易量的下降，租房市场呈现爆炸式增长，尤其是在大城市，高昂的房价使得置业变得更加困难。尤其是目前销售低迷远非影响租赁业的唯一因素。《费加罗报》利用房地产数据公司Yanport收集的数据，对供求形势最为紧张的城市进行了分析。

一位网民在论坛上留言抱怨，“目前，我还没有找到一家愿意寻找解决方案的银行……我只需要7.5万欧元就能为一个新建房项目融资，而且我的首付款绰绰有余。我没有什么赡养支出，没有贷款，也从未透支过。”论坛上申请房贷被拒的案例越来越多。这是许多法国人目前正在经历的失望之情，尤其是资金不足的首次购房者或老年人，他们往往被“封顶利率”（taux d’usure）拒之门外。

作为危机的表现，各大城市可供出租的房产数量在过去一年时间内急剧下降。其中，尼斯、布洛涅-比扬古（Boulogne-Billancourt）、巴黎、蒙特伊（Montreuil）的可租房存量下降最快，比去年同期减少了约三分之一。

这与销售领域的普遍趋势恰恰相反，销售领域仍然受到利率上升的影响而陷入瘫痪。在许多城市，租售两条存量曲线甚至出现了交叉。在许多大城市，待售房产的数量已经超过了待租房产。

这种情况在蒙特伊尤为明显，长期以来，这个位于巴黎郊区的城镇一直受到中产阶级青睐。其中既有价格的吸引力，也归因于在转手时几乎可以肯定会获利颇丰。如今这台机器似乎有些运转不灵，待售房产的数量是两年前的两倍。虽然还远未到崩溃的地步，但一年来当地房价的跌幅目前已接近5%。而在新冠疫情之前，这里房价经常每年上涨10%。

不过，Optimhome网络主席科尔孔贝（Olivier Colcombet）认为，“不要将交易市场的停滞与租赁市场的极度紧张直接划上等号”。他指出，虽然待售房产的存量在增加，但比例很小，而且在过去疫情三年中一直处于短缺状态。在他看来，租赁市场“首先受到了特定时段影响，学生和年轻工作者有迁居需求，主要针对小户型”。

房地产咨询公司Yanport有关“待租时间”（房产在市场上停留的中位天数）的数据显示，以雷恩市为例，房产平均待租时间不到8天，比一年前快了11.8%。

除了一部分人无法按当前利率贷到款外，房屋租赁行业还发生了其他一些变化。首先是监管部门对住房能耗的标准收紧。到2034年1月，“体面住房”（logement décent）的定义将逐渐变成只包括那些DPE（能源性能诊断）等级为A、B、C、D的住房，其他住房将被禁止出租、或冻结租金。但科尔孔贝指出：“我们有37%的E、F和G级房产，房东打算出售、以及担心无法出租，这都会阻止房屋重新出租”，不过他同时指出：“其实立法者的立场并不像房东们所认为的那样坚定。必须仔细阅读法条才能知道，只有法官——通常在租户要求下——才能要求房屋翻修或降低租金”。

另一个扰动市场的因素，是短期租赁或带家具租赁。由于2024年奥运会即将到来，巴黎及其郊区的短期租赁尤其活跃。适用于“非专业性带家具出租”的税收安排、以及有利得多的回报前景，更推动了这一趋势。

目前多地实行租金封顶措施，这种措施的初衷固然值得称赞，但也会产生反作用，成为租赁投资的主要障碍。在科尔孔贝看来，“相关措施会造成稀缺，从而导致价格上涨”。事实上，在过去一年时间里，所有大城市的租金价格都出现了上涨。