塞尔维亚媒体报道塞公寓价格和需求都在上涨

《政治报》10月29日报道，今年第三季度，贝尔格莱德每平方米新公寓楼的平均价格为2080欧元，比2020年同期上涨了约250欧元。旧公寓也变得更贵，根据共和国大地测量局（RGZ）的数据，每平方米旧公寓的平均价格从去年的1371欧元涨到了今年的1545欧元。

与新冠疫情前的2019年相比，新建公寓每平方米的价格上涨了470欧元，旧公寓的价格上涨了约250欧元。其他城市的公寓价格也有所上涨，但略低于贝尔格莱德。平均而言，每平方米的价格上涨了约 100 欧元。尽管公寓价格上涨，但所有城市的需求增加了约13%。今年第三季度，塞尔维亚共售出34767处房产，比2020年同期多出约1500处。

吕贝克经济研究部主任加吉奇( Mihailo Gajić)解释房地产价格上涨如此之大时说，新建公寓价格上涨是由于今年夏天建筑材料价格上涨了约70%，并且不仅塞尔维亚的房地产价格上涨，世界上大多数大城市都是如此。与2015年相比，经合组织国家的房地产价格平均上涨了29%，其中最重要的系统性影响是利率的变动。随着利率降低，人们更容易获得贷款，分期付款的金额也更低，这使得更多的人能够购买房地产，从而导致价格上涨。 

他指出，潜在买家数量的增长提高了价格。每年有约3万人从国外返回，年轻人因为国外昂贵的房地产而回到塞尔维亚生活。更多的是在西欧退休后回国领取养老金的人，他们中的大多数人会以现金购买公寓。

同时他认为，人口因素在需求增加和价格上涨方面起着重要作用。迁入贝尔格莱德的人数继续超过迁出人数，这些人不仅来自塞尔维亚，还来自黑山和波黑。国家统计局数据显示，

从 2012年到2019年，伏伊伏丁那大区的人口减少了7万，塞尔维亚西部和舒马迪亚大区的人口减少了11.8万，塞尔维亚南部和东部大区的人口减少了11.7万，而贝尔格莱德的人口增加了 3万。

他介绍，需求增长的另外一个重要因素是人们没有别的投资对象。在资本市场发达的国家，中产阶级可以将自己的积蓄投资于基金或通过经纪人直接在证券交易所进行投资，但在塞尔维亚，这些可能性非常小，因此，人们会购买房地产并将其出租。

加吉奇还质疑通过购买房地产洗钱的观点。他指出，有可能存在这种情况，但他不同意这种现象在市场上占主导地位并影响房地产价格的增长。一方面，购买公寓的所有付款都是通过银行进行的。国家的资金流控系统一定会过问一次性支付超过10万欧元的账户，所以没有可能通过购买房地产来洗钱。另一方面，需要洗钱的毒贩和类似的商人不需要房地产，他们大多需要现金。如果他们通过购买房地产来洗钱，他们很快还会出售这些房地产来换成现金，而通过购买房地产洗钱导致公寓价格上涨和为提取现金而出售房产导致价格下跌的影响会相互抵消。

他还讲到，塞尔维亚的房地产市场上，孩子们通常会出售从父母那里继承的大的公寓以分享财产，然后他们每个人再用这笔钱去购买较小的公寓。公寓的卖方也会再次购买以进行置换。他强调说，贷款的乘数效应也是房价上涨的原因之一。“银行批准的住房贷款的乘数为5（就是说房子销售5次）就足以使所有的房地产购买都来自银行已发放的贷款。我们不知道塞尔维亚房地产市场的乘数有多少，但肯定比1大得多”。