泰国智库称房产供过于求 外府房价缩水严重

综合泰国媒体近日消息，目前，世界上许多国家都出现人口数量持续减少的趋势。对于泰国来说，这一趋势被认为是一个重要的转折点，可能会对社会结构、经济体系及诸多领域带来影响。

至于泰国房地产市场，也将面临2030年泰国人口数量接近峰值的局面。根据KKP Research数据报告，在1970—2022年期间，泰国房地产对GDP的贡献率增加了20%，主要来自5个因素，包括：

1、人口不断增加，增加对房地产的需求，尤其是住房。在此期间，泰国每平方米的人口密度从69.7人上升至139.7人。

2、城市化进程加快及人口不断涌入城市，城市化（Urbanization Rate）提高了2倍以上，特别是搬迁到曼谷的人口平均每年增长 9.1% ，28年来增加了超过500万人。

3、购买力处于良好水平，收入增长速度高于房价，以及出口增长，使泰国在2005—2016年期间的GDP增长速度保持在6%—8%之间。 

4、低利率时代刺激住房贷款业务的发展，银行为购买住宅提供更多的贷款，增长率高达10%—15%，购房者主要用于自住和投资。 

5、家庭债务仍处于较低水平，1991—2013年期间，泰国家庭债务占GDP的比例仍低于70%，泰国民众的债务负担并不是很高。 

目前，泰国有可能购买住房的是25-54岁之间的民众，该年龄段的人口数量自2015年以来已经过了峰值，并开始下降。而泰国的总人口将在2030年开始下降，将导致房地产行业受到更严重的人口变化影响。 

人口减少及家庭成员减少，影响购房需求。

据有关部门预测，未来10年，房地产每年只会增长1.5%—3%，而不会再像过去那样保持每年6.3%的强劲增长。 

以前房地产行业主要依靠20-60岁这一年龄段的人口带动，他们是房地产市场的主要购买者，但现在泰国面临着人口不断减少的趋势，新生儿出生率低于死亡率，而越来越多的新婚夫妇也不愿意生孩子，老年人在社会中所占的比例越来越大。

以前的情况是祖父母带着许多孙子女，家庭规模很大，并根据家庭成员购买新房，分开居住；如果出生率减少，购房量也会随之减少。 

高利率、高家庭债务，致住房贷款下滑。KKP Research报告还指出，除了人口因素外，房地产行业放缓还受到其他4个国内因素的影响，这些因素也开始发生改变，包括：

1、由于城市化进程（Urbanization）逐渐放缓，导致工业和服务业可能无法保持过去高速增长。

2、泰国人的购买力下降。民众的收入增长缓慢，而房价则继续保持较快上涨。

3、利率水平可能长期保持在高位，这是降低购买力并增加购房者债务负担的一个主要因素。

4、目前家庭债务水平已经非常高，泰国可能会进入信贷低迷时期（Deleveraging）。因此，金融机构的放款条件可能会更加严格，借款人承担额外债务的能力也会有所降低。

预计曼谷及主要府治的房地产仍能维持，因为仍有外府人口迁入，取代了当地的人口缺失，因为工作、教育、医疗等资源都集中在大城市；但地方的房地产走向却令人担忧。外府和农村房地产是否会重蹈日本房产供过于求的局面？

位于二线城市和农村地区的房地产行业可能会出现低迷，房价存在下跌的风险，随着越来越多的家庭搬到大城市，小府治的住房需求已出现萎缩，因为东北和北部地区的家庭数量开始每年减少1.2%。 

目前，房屋的供应数量超过了家庭数量，与曼谷及周边地区市场相反，房屋的数量仍不足以满足市场的需求。 

KKP Research还预计，随着家庭数量的减少，房屋需求也持续萎缩，各府住房供应过剩的压力将会更大，未来可能会有更多的房屋剩余，房价将面临下降的压力，类似于日本和中国农村房价收缩的情况。 

ThairathMoney将泰国的情况与日本相比，由于日本老年人口比例超过10%，日本比较小府县的房地产经济放缓严重，以至于有超过 800 万套废弃房屋，占房屋总数的 15%。

上述因素使得日本的房价大幅下跌，这只是许多面临人口危机国家的一个例子。

房地产对泰国整体经济的影响远小于日本，由房地产行业的价值约为GDP的10%，而且部分原因是泰国民众获得住房贷款的机会仍然很低，房产债务仅占总债务的35%，导致房地产行业增长放缓；因为泰国还有其他行业的收入来源来支持增长；在危机期间的日本，房地产所占GDP的价值曾经高达30%—40%。 

即使泰国的房地产行业在未来可能不会像日本那样出现房地产业危机，但房地产行业的放缓可能会影响到其他经济部门，包括实体部门（Real Sector）和金融部门（Financial Sector）。